安全管理存在的问题及原因分析

01资金不足

住宅小区物业专项维修资金为首次交房时业主一次性缴纳的用于住宅小区公共区域、公共设备等保修期满后的大修、更新、改造等项目的费用。电梯的设计寿命一般为15～20年，而70年产权的住宅小区至少需更新、改造或大修3次以上，待电梯需要更新、改造或大修时物业专项维修资金一般已用于其他部位或设施的维修，导致结余不多。同时各住宅小区普遍存在电梯大修费用提取落实难的问题，大部分业主或业主委员会对于动用物业专项维修资金持抵触情绪，且当物业专项维修资金不足需业主筹集时，业主出资意愿难统一，导致电梯在更新、改造或大修时，无法快速有效地提取或筹集经费。

02住宅小区电梯即将迎来“老龄化”高峰期

一般情况下，运行10年以上的电梯，普遍存在机械部件受损、电气元件老化与超负荷运行等问题，导致产品质量性能和可靠性下降，呈现故障高发的态势。同时，因电梯制造规范更新较快，部分电梯梯型或零部件停产，使得零部件可替换性差，维修成本大幅上升，导致电梯维修周期过长甚至造成电梯长期停用，从而衍生出更多社会问题。

03相关各方主体责任落实不到位

电梯安全责任主体涉及多家单位，有物业管理公司、业主、维保单位、开发商等。

1)大部分物业管理公司存在物业管理职责失位，对电梯安全主体责任的认识不足，往往选择“低价”的电梯维保单位，同时未落实电梯日常管理和巡查，未对不规范装载货物和暴力使用电梯等违规使用行为进行及时劝阻等问题。

2)因电梯检测市场已放开，部分检测机构将盈利作为最高目的，通过降低检测质量来降低检测费用，或省略检测项目出具虚假检测告知书，使检测流于形式。

3)部分业主对电梯使用安全知识了解甚少，将正常的停梯维护保养或维修更换配件作为电梯屡坏屡修、屡修屡坏的依据进行投诉，甚至人为损害电梯造成故障的问题也时有发生。

4)因行业竞争激烈，导致部分维保单位存在低价恶性竞争的行为，造成以修代保等问题。

5)房地产开发商存在的问题是：①电梯机房未安装空调，土建工程存在质量问题。一些住宅小区因电梯机房未安装空调，导致高温时驱动主机易出现死机现象。有些电梯井道底坑渗水、积水，造成底坑环境潮湿，零部件锈蚀加快，出现线路短路等问题，从而引发故障。②房地产开发商在住宅项目开发建设收尾时，集中、高强度地使用电梯运送建筑装修材料，导致电梯出现轿厢单边受力磨损、钢丝绳拉长缓冲距超标、光幕碰撞受损等问题，造成电梯偶发性故障增多。

电梯安全管理问题的策略

开展物业管理专项提升行动

1)通过“监督检查”和“维保自查”相结合的方式，对电梯使用年龄接近或超过15年的老旧住宅电梯全覆盖开展安全专项整治行动，同时，对住宅小区的资金保障、电梯附属设施保障、维保单位选择、维保监督等问题作出了标准化规定。

2)针对问题高发小区开展专项综合整治行动。协调住建部门、属地政府、社区开辟电梯维修资金申请绿色通道，引导物业管理公司与维保单位签订“全包维保”合同。

开展电梯维保专项提升行动

1)持续完善电梯全链化监管模式，将电梯日常安全管理情况(如驻点情况、年度量化记分及电梯公共应急救援队伍等情况)纳入公建项目评分体系，从源头加强电梯质量把控。

2)持续开展维保质量监督抽查。由安全监察人员牵头，邀请维保单位负责人、技术专家全程参与，对维保后一周内的电梯，依据上一周期内维保项目的执行情况及部分安全联锁装置有效情况(如安全联锁存在短接且以照片、视频等形式可固证的情况)进行维保质量交叉抽查，重点抽查使用年龄长、运行强度大、管理薄弱、故障投诉率高的住宅小区及人员密集场所的乘客电梯。

开展电梯检验检测专项提升行动

1)建立检验检测费减免机制。通过实施电梯检测“明码标价+阶梯报价”“检测+保险”及对住宅小区的检验费用给予折扣等方式，公开减免住宅小区检验检测费用，以此避免检测机构间采取低价竞争、恶性竞争等局面出现。实施最低指导价及最高指导价机制，最低不低于阶梯式明码标价的参考价格，最高不高于电梯定期检验费用，确保使用单位能共享改革试点红利，促进使用单位参与改革试点的积极性。

2)建立检测质量抽查机制。与维保单位建立信息互通，邀请检测单位检验师依据检测项目表，采用“四不两直”(不发通知、不打招呼、不听汇报、不用陪同接待，直奔基层、直播现场)的方式对现场检测质量进行交叉抽查，抽查过程全程录像。

开展与市民“你呼我应”专项行动

1)加大对电梯投诉的处置力度。坚持“听民声、访民情、解民忧”工作，开门搞服务，对群众的每条与电梯相关的举报信息，做到第一时间出现场、第一时间有回应、第一时间有反馈。

2)优化电梯应急救援机制。建立维保单位和区域二级救援相结合的救援机制，将由110指挥平台受理的电梯应急救援工作按区域统一外包给有资质的单位，按照“安抚+救援”的方式双线联动，第一时间消除被困人员恐慌情绪，第一时间到达困人现场，第一时间进行故障排查。

3)特殊小区专人负责机制。对投诉高发的小区落实专人负责制，建立住建部门、社区(或居委会)、物业管理公司、维保单位等机构的动态沟通机制。

完善电梯安全综合治理机制

1)出台实施意见，由住建部门加强对房地产开发商在电梯采购环节和涉及电梯的土建环节的监督，在源头消除电梯安全隐患。将电梯故障率等作为住建部门评定房地产开发商、物业管理公司等级的指标之一，促使房地产开发商重视电梯的选型及配置，物业管理公司加强电梯管理，保证电梯安全。

2)充分发挥属地人民政府作用，加强社区(或居委会)、业主委员会、物业管理公司三方统筹协调，实现信息共享和协同处置，通过建立《业主公约》等方式，明确电梯相关费用的收取及使用方式，居民按照《业主公约》履行缴费义务，避免因缴费产生纠纷。3)结合日常检查和投诉举报将各类机制落到实处，通过“以案说法”做好相关法律法规和安全管理知识的宣传普及。针对投诉举报和舆情应对中涉及多部门的难点问题，加强相关部门之间的沟通协作，通过联合执法探索源头管理，从根源上解决问题。

4)对住宅小区物业专项维修资金不足的老旧电梯，引导物业管理公司从清包、半包等碎片式保养向全包、统包等打包式维保方式转变。由维保单位负责常用零部件更换、维修的费用，减少因维修费用不足而导致的电梯维修周期过长，提升电梯零部件的更换、维修率，同时也能促使维保单位提高日常维护保养频次及效率，降低零部件的更换率。

5)对电梯机房加装空调、底坑防水、主要零部件更换、维修等涉及电梯的项目建立物业专项维修资金使用的绿色通道，由物业管理公司、维保单位共同申请，由住建部门组织社区(或居委会)、业主委员会代表、市场监管部门等召开协调会，形成会议纪要后，由维保单位或物业管理公司垫资先行进行维修。